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中古物件のここをCHECK!

購入予定の物件、本当に大丈夫ですか?気になる箇所をチェックしておきましょう。チェックシート 床や壁が傾斜していないか 壁のシミ・カビが目立つ 床の沈み・揺れ・ぐらつきが目立つ 床下からの湿気が気になる 基礎部分にヒビ割れ・錆汁や白華がないか 外壁がヒビ割れ・劣化・変形していないか 小屋裏の通気性は確保されているか 天井や壁に雨漏りのあとがないか

まずは築年数をチェック!

目安となるのは1981年、1999年、2000年、2003年の4つ。1981年は耐震性能に対する新基準が設けられた年で、1999年は省エネ性能が新基準に、2000年は地盤調査や金物の規定ができ、2003年は24時間換気システムの搭載がそれぞれ義務づけられるなど、年代ごとに住宅性能の基準が策定されているんです。建てられた年代によってどこまでの住宅性能をクリアしているかわかると、おおよそのリフォーム規模がわかりますよ。

新築だからといって油断は禁物!

新築から1年が過ぎると未入居物件として販売されますが、築年数があまり経過していないからといって油断は禁物。長年人の手によって管理されていない家はそれだけ傷みが早いのです。人が暮らしていない事で建物の温度が低く湿度が高い湿った状態になり、カビや微生物が繁殖して劣化が進行することがあります。見えない部分に思わぬ傷みがあったりカビなどの発生で、購入後にクリーニングなど新たなコストが発生する可能性もあるので、注意が必要です。

過去にリフォーム済みの物件は高くつく?

中古といえど、過去に一度リフォームされている物件はそれだけ価格に上乗せされて高額になるケースがあります。表面の仕上げや目に付くキッチンなどを取り替えただけで構造体のメンテナンスが行われていない場合はすぐに補修が必要になることがあります。書類上で外壁や屋根、内装、設備機器や配管などのリフォーム実績やしろあり被害や雨漏りの補修情報をよく調べてみて、コストが見合うなら古いままの物件を購入し、あとから自分でリフォームする方が安上がりなケースもあります。

躯体構造は入念に調べておいて損はなし!

いかに明確なリフォームプランがあっても、住まいの構造上、できることに制約が生まれてしまう場合があります。構造面からリフォームするとなると当初の予算を大幅に上回ってしまうこともあるため、事前にプランと構造のすり合わせをよくしておきましょう。通し柱や家の中心にある大黒柱と呼ばれるような柱は取る事が出来ません。また耐力壁を取ると他で同等の壁を作る必要があります。これらの点を図面などで調べましょう。また、見た目にはきれいでも、構造部分の劣化、あるいは元々の工事不良によって床のゆがみや床下からの湿気、カビ・シミが発生しやすいなどのリスクを伴うことがあるため、床下や小屋裏・天井裏などの見えない部分こそ念入りに確認をしましょう。基礎、柱、梁、床組、小屋組などの躯体構造に腐朽や錆汁、鉄部の腐食などの劣化が見られると、耐力や耐久性の低下が進行して、建物の使用できる年月が短くなります。使用する年月を加味して損にならないように検討しましょう。

二つの書類が揃っているか必ず確認!

「建築確認申請書類(確認済証、確認通知書)」と「完了検査済証」

中古物件を購入する前に「建築確認申請書類(確認済証、確認通知書)」と「完了検査済証」の二つが揃っているかを必ず確認しましょう。古い住宅は単純に完了検査済証が取られていないケースもあるものの、中には違反建築を行ったために取得できなかった、というケースがあるのです。建ぺい率や容積率、高さなどに違反がある場合、リフォーム増築などでの建築確認申請は通りません。また法令が変わって法令に適合しなくなってしまっている場合は既存不適格と見なされてしまい、リフォーム時に適合させる工事が必要になるため、思わぬ足かせとなってしまうことも。プランをスムーズに実現するためにも、二つの書類の確認は欠かせないのです。建築基準法制(1950年)以前の建物や、都市計画区域外などにある建物では建築確認申請がない場合があります。また、防火地域、準防火地域以外では10m2までの増築は建築確認申請の対象になりません。

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